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Déficit & ARD · Article
Le « mur fiscal » : quand les amortissements s'épuisent
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Le LMNP réel efface l'impôt… un temps. Comprendre quand et pourquoi le résultat remonte, c'est pouvoir anticiper plutôt que subir.
Chaque composant s'amortit sur une durée propre : le mobilier sur 5 à 10 ans, les agencements sur 12 à 15 ans, le gros œuvre sur plusieurs décennies. À mesure que les composants courts arrivent en fin d'amortissement, la dotation annuelle baisse — et le bénéfice imposable réapparaît. C'est ce qu'on appelle le « mur fiscal ».
- Le stock d'ARD accumulé pendant les années déficitaires vient absorber ce bénéfice qui remonte : le mur est d'abord amorti par cette réserve.
- Des travaux d'amélioration (à immobiliser) relancent une base amortissable et repoussent l'échéance.
- Un nouvel investissement meublé apporte un nouvel amortissement, qui peut compenser au niveau du foyer.
Le repère LMNP Académie
Le « mur » n'est pas une mauvaise surprise si on l'anticipe : l'app vous montre la trajectoire de votre amortissement et de votre ARD année après année, pour le voir venir.
Sources officielles
- Art. 39 C II-2 CGI (report de l'ARD sans limite)
- BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 (amortissements réputés différés)