Question 1

Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir ?

Accepted Answer

Dès que vos charges + amortissements dépassent l'abattement forfaitaire du micro-BIC, le réel est plus avantageux. Avec un emprunt, c'est presque toujours le cas.

Question 2

Que se passe-t-il si je dépasse le plafond du micro-BIC ?

Accepted Answer

Le basculement au réel n'est obligatoire qu'après avoir dépassé le plafond deux années civiles consécutives. Une année isolée de dépassement ne vous fait pas sortir du micro.

Question 3

Quels prélèvements sociaux sur mes revenus LMNP ?

Accepted Answer

Les revenus d'une location meublée sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 18,6 % depuis les revenus 2025 (et non 17,2 %), car l'administration les classe parmi les revenus du patrimoine.

Question 4

Indemnités d'assurance : recette ou pas ?

Accepted Answer

Les indemnités qui remplacent un loyer (garantie loyers impayés, garantie vacance locative) sont imposables comme des recettes. Le dépôt de garantie conservé l'est aussi. Mais l'indemnité d'un sinistre matériel suit un régime différent.

Question 5

Bien non loué toute l'année

Accepted Answer

Si votre bien n'a été loué qu'une partie de l'année, vous ne déclarez que les loyers réellement perçus. Vos charges et amortissements restent déductibles au prorata de l'affectation à la location.

Question 6

Loyer payé d'avance pour l'année suivante

Accepted Answer

Un loyer encaissé cette année mais qui couvre une période de l'année suivante n'est pas imposable cette année : c'est un produit constaté d'avance (compte 487), rattaché à l'exercice qu'il concerne.

Question 7

Airbnb / Booking pré-rempli : à vérifier

Accepted Answer

Les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel…) transmettent vos recettes à l'administration fiscale via la directive DAC7. Le montant peut apparaître pré-rempli, mais il faut le vérifier : il inclut souvent des frais et ne correspond pas toujours à vos recettes nettes réelles.

Question 8

Puis-je déduire mes frais de déplacement ?

Accepted Answer

Oui, si les déplacements sont liés à l'activité (visites, état des lieux, travaux, rendez-vous syndic) et justifiés. Vous pouvez appliquer le barème kilométrique. En revanche, votre propre temps ou votre main-d'œuvre ne se déduit jamais.

Question 9

Frais de notaire et d'agence : charge ou amortissement ?

Accepted Answer

Vous pouvez les passer en charge l'année de l'acquisition, OU les intégrer au prix du bien et les amortir. Mais ce n'est pas un choix libre au coup par coup : l'option est irrévocable et s'applique uniformément à tous vos biens, présents et futurs.

Question 10

J'ai oublié un amortissement, puis-je le rattraper ?

Accepted Answer

La loi impose un amortissement minimum : à la clôture, le cumul des amortissements pratiqués doit au moins égaler le cumul linéaire. Un oubli sur une année bénéficiaire est définitivement perdu. Mais en LMNP réel, l'amortissement non déduit faute de résultat n'est pas perdu : il se reporte (ARD).

Question 11

Meubles déjà possédés ou sans facture : comment les amortir ?

Accepted Answer

Les meubles que vous possédiez déjà et que vous affectez à la location peuvent être amortis : on les apporte à l'actif pour leur valeur vénale d'occasion au jour de l'apport. Cette évaluation se fait une seule fois et doit rester raisonnable et justifiable.

Question 12

Le « mur fiscal » : quand les amortissements s'épuisent

Accepted Answer

Au bout de plusieurs années, l'amortissement annuel diminue (les composants courts sont totalement amortis) et le résultat imposable remonte. Le stock d'ARD amortit ce « mur », qu'on peut aussi retarder par des travaux ou un nouvel investissement.

Question 13

Où reporter le résultat sur la 2042-C-PRO

Accepted Answer

Au réel, vous ne reportez qu'un seul chiffre : un bénéfice en case 5NA, ou un déficit de l'année en case 5NY. Les déficits LMNP antérieurs non imputés vont en 5GA à 5GJ, et la durée de l'exercice en 5CD. Pas de recettes brutes à saisir : elles ne se déclarent qu'au micro-BIC.

Question 14

Combien de temps conserver mes pièces

Accepted Answer

Deux durées à retenir : 6 ans pour vos pièces justificatives fiscales (factures, contrats, relevés — art. L102 B du LPF), et 10 ans pour vos livres et registres comptables (art. L123-22 du Code de commerce). Le délai pendant lequel l'administration peut vous redresser (« délai de reprise ») est, lui, de 3 ans.

Question 15

Puis-je déduire des charges avant la première location ?

Accepted Answer

Oui, à une condition : avoir déclaré votre début d'activité. Deux dates sont à distinguer. La date de début d'activité (déclarée au guichet unique) ouvre vos droits : vos charges et intérêts deviennent déductibles dès l'acquisition. La date de mise en service, elle, ne déclenche que l'amortissement.

Question 16

Cotisations sociales : meublé de tourisme au-delà de 23 000 €

Accepted Answer

Si vous louez un meublé de tourisme en courte durée et que vos recettes dépassent 23 000 € par an, vous basculez vers les cotisations sociales du régime des indépendants (SSI). Ce sont alors des cotisations sociales, et non plus les seuls prélèvements sociaux. Cela se déclare via des cases dédiées de la 2042-C-PRO.

Comprenez chaque étape de votre déclaration