Frais de notaire et d'agence : charge ou amortissement ?
C'est une vraie décision de départ, pas un réglage que l'on ajuste bien par bien. Une fois posée, elle vous engage pour l'ensemble de votre patrimoine LMNP.
Les frais d'acquisition (droits de mutation, émoluments du notaire, frais d'agence) peuvent être traités de deux façons. Soit ils sont déduits immédiatement en charge l'année de l'achat — gain fiscal rapide mais ponctuel. Soit ils sont incorporés au coût d'entrée du bien et amortis avec lui — étalé sur de nombreuses années.
Le point essentiel : l'option retenue est irrévocable et uniforme. Le BOFiP est clair — elle « s'applique à toutes les immobilisations corporelles et incorporelles acquises », « quelle que soit la date d'acquisition ». Vous ne pouvez donc pas passer les frais d'un bien en charge et amortir ceux d'un autre. Le « choix libre, bien par bien » parfois affiché ailleurs est incorrect.
- Passer en charge : déduction immédiate, utile si vous avez besoin de creuser le résultat dès la première année.
- Amortir : déduction étalée, qui lisse l'avantage et augmente la base amortissable du bien.
- Dans les deux cas : la règle de la permanence des méthodes verrouille l'option pour tous les biens.
- Art. 38 quinquies ann. III CGI (coût d'entrée des immobilisations)
- BOI-BIC-CHG-20-20-10 §130 à 170 (option charge/coût, irrévocable et uniforme)