La plus-value à la revente + réforme 2025
C'est le point le plus mal compris du LMNP — et celui qui a le plus changé en 2025. Reprenons calmement ce qui s'applique aujourd'hui.
La plus-value d'un LMNP non professionnel suit le régime des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U et s. CGI), pas celui des plus-values professionnelles. Elle est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Attention : cette plus-value de cession reste à 17,2 %, contrairement aux revenus locatifs LMNP passés à 18,6 %.
Les abattements pour durée de détention
- Impôt sur le revenu : abattement progressif menant à l'exonération totale au bout de 22 ans de détention.
- Prélèvements sociaux : abattement plus lent, exonération totale au bout de 30 ans.
- Forfaits possibles pour majorer le prix d'acquisition : frais d'acquisition 7,5 %, et travaux 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
- Surtaxe de 2 % à 6 % si la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
La réforme du 15 février 2025
Jusqu'à début 2025, les amortissements déduits pendant la location n'étaient PAS repris au moment de la revente : c'était l'avantage le plus puissant du LMNP. La loi de finances 2025 (art. 84) a mis fin à cette singularité. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul (ils viennent diminuer le prix d'acquisition retenu, donc augmenter la plus-value imposable).
- Art. 84 LF 2025 (réintégration amortissements, art. 150 VB III CGI)
- Art. 150 VC CGI (abattements pour durée de détention)
- Art. 200 B CGI (taux IR 19 %)
- Art. 1609 nonies G CGI (surtaxe plus-values > 50 000 €)
- service-public.fr F10864 — Plus-values immobilières